Uppföljning av risk i kvartalsutdelande enfastighetsaktier

Jag har tidigare skrivit om riskhantering i kvartalsutdelare. Enfastighetsaktier kan verka som trygga och solida innehav men risken är högre än vad de kan ge sken av. Därför ser jag kontinuerligt över innehaven i linje med min riskhanteringsstrategi. Tänkte nu följa upp hur jag har agerat efter att ha sålt av delar av innehaven för att ta hem vinster och minska risken.

Varför minskade jag? 

Ränterisken har ökat sedan köp, inte minst efter räntebeskeden i december. Eftersom många av företagen har en beskedlig belåning utgör det en risk för lägre vinster och därmed lägre utdelningar. Det innebär i sin tur en ökad kursrisk vilket innebär att jag med större sannolikhet kan behöva sälja av innehavet med en kursförlust.

Eftersom jag kunde räkna hem en vinst, utöver januariutdelningen, som motsvarade minst ytterligare en utdelning behöver jag egentligen inte köpa tillbaka aktierna igen före sommaren. Till dess bedömer jag det sannolikt att vid något tillfälle kunna köpa tillbaka på samma nivå eller lägre jämfört med senast.

Det sista skälet är att jag såg en möjlighet att istället öka långsiktigt i bättre och tryggare fastighetsaktier inför deras kommande utdelningar. Hemfosa ökade jag i rejält. Castellum har jag också passat på att öka i inför marsutdelningen. Ett företag som Castellum är mindre känsligt för höjda räntor eftersom de har en starkare kassa, större position och lägre skuldsättning relativt andra fastighetsinvesterare. Även om höjda räntor givetvis slår mot Castellum och dess vinst innebär de samtidigt nya lägen att köpa fastigheter till bra pris när konkurrenter med (alltför) höga skulder tvingas sälja.

Just under våren vill jag positionera mig i de traditionella utdelningsaktierna som jag planerar att äga på riktigt lång sikt (köp och behåll). Enfastighetsaktier är mer en utfyllnad för att portföljen ska växa snabbare men jag planerar egentligen inte att behålla dem i mer än högst fem år. Köpa enfastighetsaktier kan jag dessutom göra igen under lågsäsongen när det är nästan ett år till utdelning i vanliga aktier.

Bonäsudden

Sålt en tredjedel av innehavet. Har på de sålda aktierna hämtat hem en vinst som överstiger aprilutdelningen. Min målsättning är att följa nästa rapport och beslut om utdelning för kommande året. När den väl är bekräftad känns det säkrare att köpa tillbaka och det behöver jag egentligen inte göra före midsommar. Mitt GAV är under 105 kronor och kursen är fortfarande högre. Här handlade det dock främst om riskhantering eftersom jag är osäker på hur de kommer prestera i årsrapporten och vad det kommer innebära för framtiden. Bonäsudden är förvisso inget renodlat enfastighetsföretag men risken är ändå ganska hög.

Delarka

Sålde tre fjärdedelar av innehavet för 119,5 i genomsnitt och mitt GAV är 116 kronor. Det innebär att jag nästan fick två utdelningar extra, utöver att jag lyckades ta del av januariutdelningen för hela innehavet. Delarka är ett bra innehav men att få extrautdelningar gratis var för bra för att tacka nej till. Dessutom har de stärkt sin balansräkning den senaste tiden. Aktien handlas nu till 117 kronor om jag skulle vilja köpa tillbaka igen så det har helt klart varit ett riktigt beslut. Kan även här vänta till midsommar med att öka.

Saltängen 

Undantaget som bekräftar regeln. Mitt lilla innehav har ett lågt GAV på 107,7 kronor. Så lågt har aktien inte handlats sedan Trump vann valet den 9 november. Därför behöll jag hela innehavet.

Kallebäck

Detta är en aktie som jag länge varit lite skeptisk till. Ville dock ta in ett litet innehav inför januariutdelningen. Det visade sig att aktien steg dagen före ex-dag och jag lyckades sälja med en vinst som översteg hela januariutdelningen efter courtage. Blev ingen utdelning men att bara behöva äga aktien i en dag minskar onekligen risken.

Det viktiga är vinsten jag får. Om det är genom utdelning eller försäljning är sekundärt. Tycker förvisso att det är lite tråkigt att sälja då vinsten inte syns i mina utdelningsdiagram. Den bästa av världar är förstås att sälja efter ex-datum och få både och men det hör förstås inte till vanligheterna att aktier stiger efter ex-datum.

Ökat i Hemfosa efter kursfall

Idag har jag ökat innehavet ordentligt i Hemfosa. 75 aktier har det hunnit bli hittills. Aktien faller sedan SEB ändrade rekommendationen för en rad fastighetsaktier. I Hemfosas och Castellums fall blev rekommendationen "behåll". Detta är alltså den enda nya informationen jag känner till som föranlett nedgång med cirka 3 procent.

Varför ökar jag då? Det finns två anledningar:

1. Jag har en plan om att öka till 200 aktier totalt under 2017, vilket skulle innebära en rimlig viktning på mellan 2-3 procent av portföljen vid nästa årsskifte.  Företaget går bra, vinsten är god och kassan stark. Förvisso är skuldandelen också ganska hög vilket utgör den största risken. På den positiva sidan bör också läggas till att VD Jens Engwall, som i somras meddelade att han skulle sluta, i december bestämde sig för att stanna i Hemfosa bortom 2017 vilket borgar för kontinuitet. Aktien handlas till en YOC på över 5 procent mot 2016 års utdelning. Jag bedömer det som sannolikt att de bibehåller utdelningsnivån 2017 och kanske till och med ökar den något.

2. Aktien är en kvartalsutdelare, vilka jag vill ha fler av. Dessutom ger den utdelning redan fredag den 13 januari. Ex-datum är på måndag den 9 januari. Det innebär att jag får tillbaka 1,25 procent redan om en vecka samtidigt som jag kan handla aktien till ett klart acceptabelt pris. Jag hade av den anledningen redan före dagens kursfall bestämt mig för att jag skulle öka i aktien.

Därför tyckte jag att det var ett bra tillfälle att slå till. Inför nästa utdelning i april kommer det finnas många andra utdelare som jag kommer vilja öka i när vårens första kvartalsrapporter har publicerats. Just nu är de flesta svenska aktier ganska rimligt värderade och när Hemfosa handlas väl över min köp B-nivå igen var det ett bra läge att öka.

Normalt skulle jag ha delat upp köpen över tre dagar eftersom nedgångar tenderar ske i tre steg. Det är möjligt att jag fortsätter öka något om aktien fortsätter falla under 83 kronor.

Lite oroande är att Avanza- och Nordnet-kunder storköper samtidigt som anonyma storsäljer. Hoppas att de inte sitter på bättre information utan att det rör sig om kortsiktigare handlare som tar hem positionen i företaget för att istället investera i andra aktier som de ser uppsida i. Ur ett utdelningsperspektiv är det mina fem procent årligen som jag är ute efter och att kursen kan väntas vara låg på kort sikt kan jag leva med (den bör sjunka ytterligare efter utdelningen).

Någon undrar kanske varför jag köper nu när aktien kunde handlas på lägre nivåer i december? Då hade jag andra aktier som jag prioriterade - enfastighetsaktier med högt fast courtage - samtidigt som jag skulle bli dubbelbeskattad av att sätta över mer kapital på mitt investeringssparkonto i mellandagarna.

Det är sällan jag gör såpass stora köp i en enskild aktie. Hittills har det bara hänt vid tre tillfällen: när H&M var nere under 240 kronor per aktie i höstas, när jag tecknade Serneke och när jag ökade med hundra aktier i TransAlta Renewables när börsen fick frossa över förnybar energi efter presidentvalet i USA.

Håller även ett öga på Castellum som också har fallit idag. Där är dock min andel högre men jag har ett mål om att öka med nästan hundra aktier under 2017 så kanske passar på att köpa 10-20 aktier. Mitt GAV är dock 122 kronor och det har kursen inte passerat ännu så billigt har det inte hunnit bli på långa vägar.

Bloggen har tagit en paus under julledigheten och återkommer till helgen med månadssummering för december och så småningom också med portföljrapport för 2016, en ordentlig analys av portföljen och flera andra inlägg.

Riskhantering i kvartalsutdelare

Fick flera kommentarer kring min strategi att försöka minska risken i kvartalsutdelare genom att minska min tid i marknaden. Tyckte därför att min riskhanteringsstrategi för kvartalsutdelare kunde vara ett bra ämne för ett blogginlägg. Tack till Krösus Sork och Frihetsmaskinen för kommentarerna!

Enfastighetsaktier fungerar inte som vanliga aktier

Varför gör jag så här? Jo det finns väsentliga skillnader med enfastighetsaktier och andra mindre kvartalsutdelare jämfört med vanliga aktier. Vanliga aktier, om företaget går bra, ökar sin vinst vilket ökar utdelningstillväxt och kurstillväxt. Preffar är delvis också en annan historia eftersom du ofta kan hoppas på att de blir inlösta vid ett visst datum och har du köpt till en lägre kurs är risken därför ganska hanterbar.

Enfastighetsaktier är däremot obligationsartade. De ökar i princip aldrig sin utdelning (skriv gärna en kommentar om du känner till något undantag!). Däremot inflateras utdelningen sakta men säkert. Samtidigt löper du risken att kontraktet inte förlängs eller att räntevillkoren är annorlunda när lån omförhandlas efter avtals löptid.

Det finns därför tre tydliga risker som innebär att det snarast finns en nedsida än uppsida i aktiekursen:

• Kontraktsrisk
• Ränterisk
• Inflation

Det innebär att jag bör räkna med att risken är överhängande att jag kan behöva sälja aktien till ett lägre pris än jag har köpt den för. Som jag tidigare har skrivit medför de höga utdelningarna i regel en kompenserande faktor men samtidigt försöker jag aktivt förhålla mig till risken genom att ha en uttalad handelsstrategi för enfastighetsaktier och liknande kvartalsutdelare.

Köp 

Om jag köper en kvartalsutdelare på ex-dag 90 dagar före nästa utdelning är kursen förvisso sannolikt låg. Samtidigt löper jag risken att en negativ nyhet inträffar under dessa 90 dagar.

Även om jag ofta fiskar efter på förhand uppsatta fyndpriser med passiva köporder när det finns kapital över försöker jag i regel köpa högst 30 dagar före utdelning. Genom att göra detta bör priset rimligen inte ha dragit iväg alltför mycket innan utdelningen. Samtidigt innebär det att jag har 30-60 dagar mindre i marknaden vilket teoretiskt minskar risken. Eftersom jag snabbt tar del av utdelning innebär den i sig att jag dessutom snabbare får en viss krockkudde på någon procent mot kursrisken (ja, jag vet att kursen minskar efter ex-dag men den återhämtar sig i regel snabbt). Någon som är mer matematiskt lagd kan säkert snickra ihop en formel kring detta men ni förstår garanterat grundprincipen.

Volatiliteten är normalt ganska låg i utdelningsaktier och även om man naturligtvis inte kan förutspå om kursen kommer vara ett par högre eller lägre nästa månad brukar normalt inga dramatiska förändringar inträffa. Eftersom kursrisken snarast är på nedsidan finns därför normalt inget skäl att gå in i marknaden så snabbt som möjligt då det bara ökar tidsrisken.

Strategi: köp cirka 30 dagar före ex-datum för att snabbt få en extra utdelning. Ha passiva köporder som fiskar på lägre nivåer om det finns kapital över.

Sälj

I regel är volatiliteten ganska låg i enfastighetsaktier eftersom det sällan kommer nyheter som väsentligt påverkar deras verksamhet. Det innebär att det inte är helt lätt att räkna hem en försäljning.

För att ytterligare minska antalet dagar i marknaden har jag dock en strategi som innebär att jag tar hem vinst när möjlighet uppstår. Återigen bör understrykas att det inte finns någon utdelningstillväxt eller naturlig kurstillväxt i aktien. Därför finns egentligen inga starka skäl att inte ta hem vinster så länge jag bedömer att det är sannolikt nog att kunna köpa tillbaka aktien igen till ett lägre pris inom ett kvartal. Hur många aktier jag säljer beror förstås på vilken köpkurs jag har. Aktier som köpts under det normala volatilitetsspannet, t.ex. Delarka som jag lyckades köpa riktigt billigt under Trumporon, finns ingen anledning att sälja men aktier som befinner sig i den lägre änden av det horisontella volatilitetsspannet bör säljas om jag kan.

Naturligtvis förutsätter detta att jag får igen courtage för både köp och sälj. Det rör sig alltså om en försäljning när kursen har ökat med 2-3 procent. Visst kan det innebära att jag går miste om ytterligare kurstillväxt men kom som sagt ihåg att det inte finns några fundamentala anledningar till att dessa aktier ska öka mycket mer än så. Tvärtom är det utifrån de tre riskfaktorerna ovan snarast sannolikt att kursen minskar ju närmare kontraktets slut vi kommer, ju närmare en räntehöjning vi kommer och ju mer utdelningen inflateras med tiden. Det talar för att sannolikheten är god nog att kunna köpa tillbaka aktier som jag kan sälja med vinst enligt ovan.

Strategi: sälj när det finns möjlighet att hämta hem minst en kvartalsutdelning inklusive totalt courtage. Ha passiva säljorder som fiskar på högre nivåer

Sammanfattningsvis är den stora målsättningen med strategin att minska antalet dagar jag befinner mig på marknaden som aktieägare i kvartalsutdelaren. Rent matematiskt ska det i teorin innebära att risken minskar något även om det förstås fortfarande finns en nog så hög risk.

Kvartalsutdelare: Saltängen

Med sina nio procents utdelning årligen är Saltängen den kvartalsutdelare som kanske ger bäst utdelning. Det är som alltid dock inte utan risk och vill redan från början tydligt understryka att risken är hög.

Saltängen är ett enfastighetsföretag som äger ICA:s centrallager i Västerås. ICA kan låta som en stabil kund men det bör dels noteras att kontraktet löper ut redan 2022 och att lånen omförhandlas 2020. Därtill är fastigheten specialiserad, bland annat med ett fryslager, vilket innebär att det inte är helt lätt att hitta andra hyresgäster om ICA väljer att flytta på sig i framtiden. Vid första påseende kan det verka som en lugn och trygg defensiv aktie men det är en falsk trygghet. Risken är hög för om ICA flyttar eller kontraktet omförhandlas i väsentlig utsträckning kommer kursen snabbt falla ordentligt.

Med det tydligt understruket förvånade det mig samtidigt att den finansiella risken i övrigt verkar lägre än i många andra kvartalsutdelande fastighetsaktier. Företaget går med vinst på cirka 27 kronor per aktie, vilket innebär en ganska defensiv utdelningsandel på 36 procent, och det verkar finnas en stark kassa med ett eget kapital på 110,50 kronor per aktie. Detta lugnar mig något. Samtidigt är det sannolikt så att företaget inte kommer ta av kassan för att dela ut med förlust till aktieägarna om ICA skulle flytta eftersom kassan då skulle behövas till att anpassa lokalen för andra potentiella hyresgästers behov. Jag tror också att det ligger i sakens natur att ett enfastighetsföretag som närmar sig slutet av kontraktscykeln har bättre resultat jämfört med aktier i början av cykeln där man kan dela ut mer under de första åren med förlust i vetskap om att det med största sannolikhet genererar kalkylerade vinster sett över hela kontraktslängden.

Utdelningen är 2,45 kronor per kvartal, 9,8 kronor årligen. Detta motsvarar cirka 9 procent per år. Som vanligt är det inte bestämt att företaget kommer dela ut på samma nivå framgent. Däremot kan det hållas sannolikt att så kommer ske så länge inga förändringar i avtalet sker eftersom företaget gör goda vinster och har en rejäl kassa. Jag har samtidigt mycket svårt att se att företaget, den stabila kassan till trots, skulle höja utdelningen så nära avtalens slutdatum.

Flyttrisk känns spontant inte särskilt stor. ICA äger granntomten och jag tolkar det snarast som att de kommer expandera. Det vore rimligen billigare att köpa loss Saltängens fastighet än att bygga en helt ny alldeles brevid. Samtidigt är ICA utsatta för ökad konkurrens från Lidl vilket kan innebära minskade marknadsandelar och därmed behov för mindre lager. Även om risken att de skulle behöva flytta ett centrallager är liten bör den ändå beaktas.

Ränterisk behöver beaktas som för alla fastighetsaktier. Det är mycket osannolikt att Saltängen ger utdelningstillväxt. Det innebär att innehavet på längre sikt sakta men säkert inflateras bort. Den risken är försumbar med tanke på att utdelningsandelen är högre än de flesta alternativ med likvärdig riskbild. Realutdelningen kommer fortfarande överstiga åtta procent även efter inflation, vilket är mycket bra. Däremot kan en räntehöjning påverka aktien negativt, inte minst eftersom det bara är fyra år till det att låneavtalet omförhandlas. Vid det laget är det mycket sannolikt att räntan är högre.

Kursrisk hänger ihop med ränterisken. Kursen är förvisso stabil men eftersom aktien endast har handlats i ett minusränteläge går det inte att utesluta att den sjunker lägre än utgångskursen om räntan på sikt stiger såpass mycket att placerare börjar flytta pengarna till säkrare alternativ med likvärdig ränta. Uppsidan är begränsad eftersom företaget inte har någon egentlig tillväxt. Kursen har varit högre än idag men jag ser det ändå som att det främst finns nedsida ju närmare avtalens slutdatum vi kommer och ju närmare en räntehöjning kryper. Man gör nog klokt i att kalkylera in att kursen mycket väl kan vara tio procent lägre när man säljer. Det skulle i praktiken innebära att en årsutdelning går förlorad men på en treårshorisont skulle det ändå ge sex procent årligen vilket fortfarande är bra.

Just nu har jag ungefär 5 aktier i Saltängen med en YOC på 9,1 procent. Det motsvarar bara 0,3 procent av portföljen och jag tittar därför på att öka med ytterligare 5-15 aktier till 0,5-1 procent. På sikt vill jag inte ha en alltför stor andel i Saltängen då kontraktsrisk och kursrisk är hög. Å ena sidan kan en räntehöjning i USA i december möjligen pressa kursen nedåt ytterligare då Saltängen till skillnad från många fastighetsaktier inte verkar ha prisat in en räntehöjning ännu. Å andra sidan är ex-datum inför decemberutdelning nära och jag köper därför hellre nu och plockar hem 2,25 procent direkt än köper om två månader.

Med tanke på att lån löper ut 2020 och kontrakt omförhandlas 2022 är jag relativt vaksam och har en kort horisont på högst tre år. Jag tittar också på att proaktivt ta hem vinster genom försäljningar om jag kan hämta in minst tre procents kursvinst på kort sikt. Det innebär förvisso ökade courtagekostnader jämfört med att inte sälja men samtidigt minskar risken något eftersom jag är i marknaden kortare tid. Även om negativa nyheter kan inträffa när jag äger aktien minskar sannolikheten i alla fall lite då jag inte avser äga aktien 365 dagar om året.

Under normala förutsättningar får jag ut nära 30 procent i ackumulerad bruttoutdening under den perioden vilket är en krockkudde mot kursrisken. Den historiska volatiliteten är i extremmarkering 20 procent och i normalintervall högst 15 procent vilket gör att risken känns rimlig men då ska man samtidigt komma ihåg att det har varit i ett homogent ränteläge varför räntehöjningar kan sänka kursen ytterligare. Skulle ICA säga upp kontraktet hjälper sannolikt inte ens de 30 procenten varför jag tydligt vill understryka att risken är hög och att det därmed finns en anledning till att utdelningen är så hög.

Tanken med serien om kvartalsutdelarna är inte att göra en fullständig analys utan endast att ge en snabb överblick och min syn på de olika aktierna. Jag är en hobbyentusiast som sysslar med detta på min fritid och påminner därför om att mina inlägg ska inte ses som rekommendationer.

Det finns flera bra inlägg om Saltängen som rekommenderas, framförallt Gustavs aktieblogg och Västkustinvesteraren.

Kvartalsutdelare: Delarka

För att höja portföljutdelning och utdelningsfrekvens kommer jag börja prioritera kvartalsutdelande aktier mer aktivt. I norden finns mig veterligen inga månadsutdelare och när riskbilden inte är riktigt rätt i USA sneglar jag istället på kvartalsutdelarna, som i regel är fastighetsaktier. Det finns ett tiotal intressanta aktier i Sverige och Norge i kategorin. Eftersom risken är hög vill jag förstå företagens verksamhet bättre. Medan jag läser in mig tänkte jag därför publicera en ny artikelserie om kvartalsutdelare.

Först ut i serien kvartalsutdelare är enfastighetsföretaget Delarka.

Det finns två huvudsakliga risker med enfastighetsaktier. Dels kan hyresgästen flytta. Eftersom det i regel rör sig om stora lokaler kan det vara svårt att hitta en ny hyresgäst och bara vid risken för flytt lär aktien snabbt tappa i värde. Dels kan hyresavtal omförhandlas, inte minst av hänsyn till ränteläge. Vid en högre ränta tappar enfastishetsaktier, precis som fastighetsaktier i stort, ofta värde.

Vill därför tydligt understryka att det finns en ganska hög risk som är anledning till att utdelningen är såpass hög i aktierna. Mitt sätt att förhålla sig till detta är att diversifiering. Dels vill jag inte ha mer än två eller högst tre procent av portföljen i en enskild enfastighetsaktie. Dels ser jag framför mig att sätta ihop en egen fastighetskorg med 5-10 olika företag som tillsammans utgör högst tio procent.

Delarka är ett enfastighetsföretag som sedan 2013 äger PostNords huvudkontor. Kontraktet löper till 2026. Företaget har inga anställda men förvaltas av en styrelse. Värt att notera är att både styrelseordförande Lennart Låftman och styrelsemedlem Johan Thorell även innehar styrelseposter i både enfastighetsföretaget Kallebäck och i fastighetsföretaget Oscar Properties.

Utdelningen har sedan start alltid varit 2 kronor per kvartal, 8 kronor årligen. Med en köpkurs på 114 kronor eller lägre motsvarar detta en YOC på över sju procent. Vad jag kan se finns inte fastslaget att utdelningen ska vara på just denna nivå men det förefaller sannolikt att utdelningen kommer bli varken högre eller lägre så länge inget fundamentalt förändras i företagets verksamhet.

Risken att PostNord flyttar kanske inte låter så stor med tio år kvar på kontraktet. Faktum är dock att PostNord ser över sina lokaler mer frekvent än vad många kanske tror. Postkontor har flyttats ganska frekvent i takt med att brevvolymerna minskar. Postterminalen i Tomteboda flyttades under 2010. En flytt av huvudkontoret är förvisso inte särskilt sannolik när de nyligen flyttat in men ska inte heller ses som otänkbar.

Ränterisk behöver beaktas som för alla fastighetsaktier. Liksom för preferensaktier kommer Delarka sannolikt inte ge någon utdelningstillväxt. Det innebär att innehavet på längre sikt sakta men säkert inflateras bort. Den risken kan jag leva med eftersom min investeringshorisont är över en femårsperiod. Det är osannolikt att realutdelningen blir lägre än sex procent till följd av inflation under den tidsperioden. Det är fortfarande gott nog.

Kursrisk hänger ihop med ränterisken. Kursen är förvisso stabil men eftersom aktien endast har handlats i ett minusränteläge går det inte att utesluta att den sjunker lägre än utgångskursen om räntan på sikt stiger såpass mycket att placerare börjar flytta pengarna till säkrare alternativ med likvärdig ränta. Uppsidan är begränsad eftersom företaget inte har någon egentlig tillväxt. Möjligen kan kursen på kort sikt dras med i tillfälliga börsuppgångar.

Jag tycker att den finansiella rapporten är svårbedömd. Mitt intryck är att verksamheten är under kontroll men företaget går bokföringsmässigt med minus. Misstänker att det har att göra med att verksamheten slås ut över hela perioden till och med 2026 där man helt enkelt räknar med större initiala kostnader men ändå delar ut.

Delarka har samtidigt ett utestående obligationslån. Igår kom nyheten att företaget inlöser obligationen. Rätta mig gärna om jag har fel men jag tolkar det som ett positivt tecken på goda finanser att man kan återlösa obligationen i förtid. Det skulle tala för bättre resultat på längre sikt.

Aktien handlas dock med en viss riskpremie. Så länge det går att köpa Delarkaaktier med en YOC på sju procent eller högre känns det ganska rimligt. På den femårshorisont som jag planerar mitt innehav skulle jag spara ihop 35 procent i utdelningar och de utgör en hygglig krockkudde mot kursnedgångar.

Just nu har jag ungefär två procent av portföljen i Delarka.