Kvartalsutdelare: Saltängen

Med sina nio procents utdelning årligen är Saltängen den kvartalsutdelare som kanske ger bäst utdelning. Det är som alltid dock inte utan risk och vill redan från början tydligt understryka att risken är hög.

Saltängen är ett enfastighetsföretag som äger ICA:s centrallager i Västerås. ICA kan låta som en stabil kund men det bör dels noteras att kontraktet löper ut redan 2022 och att lånen omförhandlas 2020. Därtill är fastigheten specialiserad, bland annat med ett fryslager, vilket innebär att det inte är helt lätt att hitta andra hyresgäster om ICA väljer att flytta på sig i framtiden. Vid första påseende kan det verka som en lugn och trygg defensiv aktie men det är en falsk trygghet. Risken är hög för om ICA flyttar eller kontraktet omförhandlas i väsentlig utsträckning kommer kursen snabbt falla ordentligt.

Med det tydligt understruket förvånade det mig samtidigt att den finansiella risken i övrigt verkar lägre än i många andra kvartalsutdelande fastighetsaktier. Företaget går med vinst på cirka 27 kronor per aktie, vilket innebär en ganska defensiv utdelningsandel på 36 procent, och det verkar finnas en stark kassa med ett eget kapital på 110,50 kronor per aktie. Detta lugnar mig något. Samtidigt är det sannolikt så att företaget inte kommer ta av kassan för att dela ut med förlust till aktieägarna om ICA skulle flytta eftersom kassan då skulle behövas till att anpassa lokalen för andra potentiella hyresgästers behov. Jag tror också att det ligger i sakens natur att ett enfastighetsföretag som närmar sig slutet av kontraktscykeln har bättre resultat jämfört med aktier i början av cykeln där man kan dela ut mer under de första åren med förlust i vetskap om att det med största sannolikhet genererar kalkylerade vinster sett över hela kontraktslängden.

Utdelningen är 2,45 kronor per kvartal, 9,8 kronor årligen. Detta motsvarar cirka 9 procent per år. Som vanligt är det inte bestämt att företaget kommer dela ut på samma nivå framgent. Däremot kan det hållas sannolikt att så kommer ske så länge inga förändringar i avtalet sker eftersom företaget gör goda vinster och har en rejäl kassa. Jag har samtidigt mycket svårt att se att företaget, den stabila kassan till trots, skulle höja utdelningen så nära avtalens slutdatum.

Flyttrisk känns spontant inte särskilt stor. ICA äger granntomten och jag tolkar det snarast som att de kommer expandera. Det vore rimligen billigare att köpa loss Saltängens fastighet än att bygga en helt ny alldeles brevid. Samtidigt är ICA utsatta för ökad konkurrens från Lidl vilket kan innebära minskade marknadsandelar och därmed behov för mindre lager. Även om risken att de skulle behöva flytta ett centrallager är liten bör den ändå beaktas.

Ränterisk behöver beaktas som för alla fastighetsaktier. Det är mycket osannolikt att Saltängen ger utdelningstillväxt. Det innebär att innehavet på längre sikt sakta men säkert inflateras bort. Den risken är försumbar med tanke på att utdelningsandelen är högre än de flesta alternativ med likvärdig riskbild. Realutdelningen kommer fortfarande överstiga åtta procent även efter inflation, vilket är mycket bra. Däremot kan en räntehöjning påverka aktien negativt, inte minst eftersom det bara är fyra år till det att låneavtalet omförhandlas. Vid det laget är det mycket sannolikt att räntan är högre.

Kursrisk hänger ihop med ränterisken. Kursen är förvisso stabil men eftersom aktien endast har handlats i ett minusränteläge går det inte att utesluta att den sjunker lägre än utgångskursen om räntan på sikt stiger såpass mycket att placerare börjar flytta pengarna till säkrare alternativ med likvärdig ränta. Uppsidan är begränsad eftersom företaget inte har någon egentlig tillväxt. Kursen har varit högre än idag men jag ser det ändå som att det främst finns nedsida ju närmare avtalens slutdatum vi kommer och ju närmare en räntehöjning kryper. Man gör nog klokt i att kalkylera in att kursen mycket väl kan vara tio procent lägre när man säljer. Det skulle i praktiken innebära att en årsutdelning går förlorad men på en treårshorisont skulle det ändå ge sex procent årligen vilket fortfarande är bra.

Just nu har jag ungefär 5 aktier i Saltängen med en YOC på 9,1 procent. Det motsvarar bara 0,3 procent av portföljen och jag tittar därför på att öka med ytterligare 5-15 aktier till 0,5-1 procent. På sikt vill jag inte ha en alltför stor andel i Saltängen då kontraktsrisk och kursrisk är hög. Å ena sidan kan en räntehöjning i USA i december möjligen pressa kursen nedåt ytterligare då Saltängen till skillnad från många fastighetsaktier inte verkar ha prisat in en räntehöjning ännu. Å andra sidan är ex-datum inför decemberutdelning nära och jag köper därför hellre nu och plockar hem 2,25 procent direkt än köper om två månader.

Med tanke på att lån löper ut 2020 och kontrakt omförhandlas 2022 är jag relativt vaksam och har en kort horisont på högst tre år. Jag tittar också på att proaktivt ta hem vinster genom försäljningar om jag kan hämta in minst tre procents kursvinst på kort sikt. Det innebär förvisso ökade courtagekostnader jämfört med att inte sälja men samtidigt minskar risken något eftersom jag är i marknaden kortare tid. Även om negativa nyheter kan inträffa när jag äger aktien minskar sannolikheten i alla fall lite då jag inte avser äga aktien 365 dagar om året.

Under normala förutsättningar får jag ut nära 30 procent i ackumulerad bruttoutdening under den perioden vilket är en krockkudde mot kursrisken. Den historiska volatiliteten är i extremmarkering 20 procent och i normalintervall högst 15 procent vilket gör att risken känns rimlig men då ska man samtidigt komma ihåg att det har varit i ett homogent ränteläge varför räntehöjningar kan sänka kursen ytterligare. Skulle ICA säga upp kontraktet hjälper sannolikt inte ens de 30 procenten varför jag tydligt vill understryka att risken är hög och att det därmed finns en anledning till att utdelningen är så hög.

Tanken med serien om kvartalsutdelarna är inte att göra en fullständig analys utan endast att ge en snabb överblick och min syn på de olika aktierna. Jag är en hobbyentusiast som sysslar med detta på min fritid och påminner därför om att mina inlägg ska inte ses som rekommendationer.

Det finns flera bra inlägg om Saltängen som rekommenderas, framförallt Gustavs aktieblogg och Västkustinvesteraren.