Kvartalsutdelare: Delarka

För att höja portföljutdelning och utdelningsfrekvens kommer jag börja prioritera kvartalsutdelande aktier mer aktivt. I norden finns mig veterligen inga månadsutdelare och när riskbilden inte är riktigt rätt i USA sneglar jag istället på kvartalsutdelarna, som i regel är fastighetsaktier. Det finns ett tiotal intressanta aktier i Sverige och Norge i kategorin. Eftersom risken är hög vill jag förstå företagens verksamhet bättre. Medan jag läser in mig tänkte jag därför publicera en ny artikelserie om kvartalsutdelare.

Först ut i serien kvartalsutdelare är enfastighetsföretaget Delarka.

Det finns två huvudsakliga risker med enfastighetsaktier. Dels kan hyresgästen flytta. Eftersom det i regel rör sig om stora lokaler kan det vara svårt att hitta en ny hyresgäst och bara vid risken för flytt lär aktien snabbt tappa i värde. Dels kan hyresavtal omförhandlas, inte minst av hänsyn till ränteläge. Vid en högre ränta tappar enfastishetsaktier, precis som fastighetsaktier i stort, ofta värde.

Vill därför tydligt understryka att det finns en ganska hög risk som är anledning till att utdelningen är såpass hög i aktierna. Mitt sätt att förhålla sig till detta är att diversifiering. Dels vill jag inte ha mer än två eller högst tre procent av portföljen i en enskild enfastighetsaktie. Dels ser jag framför mig att sätta ihop en egen fastighetskorg med 5-10 olika företag som tillsammans utgör högst tio procent.

Delarka är ett enfastighetsföretag som sedan 2013 äger PostNords huvudkontor. Kontraktet löper till 2026. Företaget har inga anställda men förvaltas av en styrelse. Värt att notera är att både styrelseordförande Lennart Låftman och styrelsemedlem Johan Thorell även innehar styrelseposter i både enfastighetsföretaget Kallebäck och i fastighetsföretaget Oscar Properties.

Utdelningen har sedan start alltid varit 2 kronor per kvartal, 8 kronor årligen. Med en köpkurs på 114 kronor eller lägre motsvarar detta en YOC på över sju procent. Vad jag kan se finns inte fastslaget att utdelningen ska vara på just denna nivå men det förefaller sannolikt att utdelningen kommer bli varken högre eller lägre så länge inget fundamentalt förändras i företagets verksamhet.

Risken att PostNord flyttar kanske inte låter så stor med tio år kvar på kontraktet. Faktum är dock att PostNord ser över sina lokaler mer frekvent än vad många kanske tror. Postkontor har flyttats ganska frekvent i takt med att brevvolymerna minskar. Postterminalen i Tomteboda flyttades under 2010. En flytt av huvudkontoret är förvisso inte särskilt sannolik när de nyligen flyttat in men ska inte heller ses som otänkbar.

Ränterisk behöver beaktas som för alla fastighetsaktier. Liksom för preferensaktier kommer Delarka sannolikt inte ge någon utdelningstillväxt. Det innebär att innehavet på längre sikt sakta men säkert inflateras bort. Den risken kan jag leva med eftersom min investeringshorisont är över en femårsperiod. Det är osannolikt att realutdelningen blir lägre än sex procent till följd av inflation under den tidsperioden. Det är fortfarande gott nog.

Kursrisk hänger ihop med ränterisken. Kursen är förvisso stabil men eftersom aktien endast har handlats i ett minusränteläge går det inte att utesluta att den sjunker lägre än utgångskursen om räntan på sikt stiger såpass mycket att placerare börjar flytta pengarna till säkrare alternativ med likvärdig ränta. Uppsidan är begränsad eftersom företaget inte har någon egentlig tillväxt. Möjligen kan kursen på kort sikt dras med i tillfälliga börsuppgångar.

Jag tycker att den finansiella rapporten är svårbedömd. Mitt intryck är att verksamheten är under kontroll men företaget går bokföringsmässigt med minus. Misstänker att det har att göra med att verksamheten slås ut över hela perioden till och med 2026 där man helt enkelt räknar med större initiala kostnader men ändå delar ut.

Delarka har samtidigt ett utestående obligationslån. Igår kom nyheten att företaget inlöser obligationen. Rätta mig gärna om jag har fel men jag tolkar det som ett positivt tecken på goda finanser att man kan återlösa obligationen i förtid. Det skulle tala för bättre resultat på längre sikt.

Aktien handlas dock med en viss riskpremie. Så länge det går att köpa Delarkaaktier med en YOC på sju procent eller högre känns det ganska rimligt. På den femårshorisont som jag planerar mitt innehav skulle jag spara ihop 35 procent i utdelningar och de utgör en hygglig krockkudde mot kursnedgångar.

Just nu har jag ungefär två procent av portföljen i Delarka.