Ökad riskbild i Delarka när Posten villa hyra ut delar av fastigheten

Skrev igår om nyheten att Postnord genomför besparingar som innebär att de minskar sin personal i huvudkontoret, tillika fastigheten som de hyr av Delarka. Posten ser nu över att hyra ut delar av fastigheten till andra intressenter. Jag har tidigare skrivit om Delarka här och har sett den som en förhållandevis trygg defensiv enfastighetsaktie.

I linje med min strategi för riskhantering i kvartalsutdelande enfastighetsaktier hade jag redan tagit hem vinst för tre fjärdedelar av mitt innehav. Nu sålde jag de aktier som var kvar.

Kostnaden för Posten att byta fastighet för sitt huvudkontor skulle vara hög. Samtidigt har Posten tidigare aktivt flyttat sina mindre kontor runt om i landet och det finns säkert anställda som räknar på kostnad för flyttscenario.

På kort sikt innebär detta ingen omedelbar finansiell risk för Delarka då kontraktet löper ut vid valborg 2026. Samtidigt måste Posten naturligtvis kunna betala hyra för fastigheten vilket är sannolikt men inte fullt lika säkert längre. Det antyds också att Posten kan komma förhandla med fastighetsägaren Delarka avseende de ombyggnader som kan vara nödvändiga att göra när fastigheten hyrs ut till andra gäster. Även om Delarka förstås inte har någon skyldighet rent juridiskt att täcka sådana utgifter har de likväl ett intresse av stabilitet och långsiktighet. Därför ska det inte uteslutas att de ändå kan komma täcka vissa ombyggnadskostnader vilket kan påverka resultatet på kort sikt.

Den största risken i det omedelbara perspektivet är dock att kursen påverkas negativt. Att jag i framtiden kan tvingas sälja aktien med förlust var den största anledningen till att jag sålde Delarka. Det räckte nu med att kursen sjunker med ytterligare ett par-tre kronor för att jag inte skulle få bättre nettoavkastning med kursförlust inräknad än vad Hemfosa handlas för just nu (5,5 procent). Delarka är ingen köp-och-behåll-aktie och jag hade ändå planerat sälja aktien inom de närmaste fem åren samtidigt som kursen redan är under viss press inför eventuella förväntade räntehöjningar. Därför tyckte jag sammantaget att det helt enkelt inte var värt risken att behålla aktien längre.

Delarka har en utdelning om 8 kronor per år uppdelad på fyra tillfällen. Vid nuvarande aktiekurs innebär det att aktien handlas en bit under 7 procent YOC. Det som talar för Delarka är dock att de har förhållandevis stabila, passiva storägare. Såvida de inte agerar den närmaste veckan på nyheten kommer kursen nog stabiliseras igen ganska snabbt. Jag har därför prövat tanken att köpa tillbaka Delarka till en lägre värdering med riskpremie. En snabb titt på aktiens historik visar dock att den aldrig har handlats lägre än 105 kronor. Det skulle innebära en YOC på cirka 7,5 procent. Den där sista halva procenten känns som en klen riskpremie som kommer ryka all världens väg om det ens andas risk att kontraktet inte förlängs. Med tanke på det långa kontraktet skulle jag dock kunna överväga att parkera pengar i aktien på ett par års sikt så länge jag får en YOC på över 7 procent netto efter courtage. Det skulle innebära en köpkurs runt 110 kronor.

Jag ser just nu Akelius preferensaktie och Bonäsudden som bättre val med tanke på risksituationen. Akelius fick nyligen uppgraderat sin rating av S&P (länk) och även om det tydligt framgår att också de har en betydande risk tycker jag att det utifrån en relativt likvärdig värdering känns som ett tryggare val. Delarka har i praktiken en konstant utdelning och försumbar kurstillväxt och fungerar därför som en preferensaktie med skillnaden att den inte kan lösas in till fast pris i framtiden. Akelius handlas just nu till en YOC på runt 6,5 procent vilket är ganska bra. Bonäsudden handlas nu till nästan exakt samma YOC på 6,9 procent som Delarka men deras senaste bokslutskommuniké presenterade förbättrade siffror för det senaste halvåret.

Avsikten med det här inlägget är som vanligt inte finansiell rådgivning. Jag tycker samtidigt att det är befogat att varna läsare för risker med enfastigheter och inte minst uppmärksamma att risken nu har ökat i Delarka.