Fin rapport från Hemfosa men aktien är också högt värderad

Hemfosa har länge varit en favoritaktie i fastighetssektorn. Mycket på grund av fokus på uthyrning av samhällsfastigheter vilket jag uppfattar som relativt låg risk jämfört med många aktörer i sektorn. När Hemfosa avknoppade den mer offensiva transaktionsdelen till Nyfosa blev Hemfosa faktiskt än mer intressant för mig även om tillväxtmöjligheterna nog är större i Nyfosa. Jag har däremot avvaktat uppdelningen innan jag har köpt fler aktier eftersom jag först vill analysera i lugn och ro hur den verksamhet som finns i Hemfosa ser ut och utvecklas även efter uppdelningen. Nu kom ett första tillfälle till det i och med gårdagens rapport (länk). Här kommer några axplock ur rapporten.

 

stadig ökning av hyresintäkter

Vad som glädjer mig är att Hemfosa fortsätter utvecklas som en stabil förvaltare av fastigheter för uthyrning. Hyresintäkterna ökade med anmärkningsvärda 25 procent under det gångna kvartalet från 545 miljoner kronor ifjol till 683 miljoner kronor i år. Över helåret ökade de med hela 20 procent från 2 1023 miljoner kronor till 2 525 miljoner kronor. En viktig förklaring är att uthyrningsgraden ökar från redan höga 92,5 procent till 94,4 procent. Nästan 2 procent högre uthyrningsgrad får man förmoda blir mer eller mindre vinst rakt av i de flesta fallen då man säkert kalkylerar med lägre uthyrningsgrad och de fasta kostnaderna är ungefär detsamma. Intressant är också de långa kontrakten som innebär att risken att hyresgäster inte förlänger från år till annat är relativt liten. Mindre än tio procent av kontrakten kommer omförhandlas eller förfalla det kommande året. Jag gillar också den defensiva ägarbilden där svenska och norska pensionsaktörer, statliga och privata, äger över 20 procent av aktierna.

långa uthyrningskontrakt bidrar till stabilitet

Noterbart är att investeringarna i befintliga fastigheter på den största marknaden Sverige minskar väsentligt under 2018. Samtidigt har man tagit stora investeringar i Norge det gångna året.

 Investeringar minskar väsentligt i år förutom i norska fastighetsinnehav

Det spekulerades inför uppdelningen mycket om ifall Hemfosa skulle bibehålla sin nuvarande utdelning också efter uppdelningen. Så blev det inte och istället får man 2,40 kronor per aktie eller 60 öre per kvartal vilket är hälften mot tidigare men då har också ungefär halva värdet avyttrats i Nyfosa. Faktum är att det är en ganska hög utdelningsandel med tanke på att vinst per aktie är 2,54 kronor före utspädning. Då ska man också beakta att utdelning till preferensaktieägarna också behöver betalas. Noterbart är också att soliditeten minskar från 41,1 procent till 35,4 procent. På intet sätt alarmerande och inom fullt normala nivåer inklusive Hemfosas eget mål om en solidet över 30 procent. Ändå värt att bevaka i kommande rapporter eftersom eventuella ytterligare räntehöjningar kan påverka negativt. Utdelningen ska uppnå till 40 procent av utdelningsbart resultat. Det finns anledning att följa kommande års rapporter lite extra noga eftersom jag misstänker att uppdelningen och överskrivningar förknippade med det bidrar till att årets rapport kanske inte ger hela bilden.

Viss valutarisk i Hemfosa vid ytterligare försvagad krona men begränsad påverkan på resultat

Problemet med Hemfosa är att aktien är rätt högt värderad just nu, inte minst om man som mig fokuserar på utdelningsparametrarna. Aktien handlas bara till en direktavkastning knappt över 3 procent vilket är under min normala köpnivå. Substansvärdet beräknas till 75,11 kronor per aktie att jämföra med en stängningskurs på 78,75 kronor den gångna börsveckan. Eftersom uthyrningsgraden redan är mycket hög och investeringarna är lägre i år avvaktar jag bättre köplägen. Jag köpte en gång i tiden in Hemfosa till en YOC runt 5 procent och givet att det är en defensiv aktie med begränsad tillväxt vill jag gärna ha minst 3,6 procent YOC för att det ska kännas försvarbart att öka. Samtidigt är min portföljandel idag någonstans mellan 2-3 procent och jag vill nu med den mer defensiva inriktningen på uthyrning av samhällsfastigheter gärna ha en portföljandel runt 5 procent på sikt.