Det kommande halvåret finns knappt utrymme att köpa nya aktier eftersom jag sparar till inlösen av mina teckningsoptioner i Minesto. Därför passar det bra att gå igenom de aktier i portföljen som hängt med ett tag men som jag sällan tittar på särskilt noga eller handlar i. Näst på tur är Bosjö Fastigheter (länk).
Bosjö är en så kallad enfastighetsaktie, alltså ett aktiebolag som endast äger en enda större fastighet. Sådana aktier har en högre risk än många andra fastighetsaktier eftersom de endast har en enda hyresgäst och därför är väldigt känsliga för om denna skulle välja att ändra eller säga upp sitt avtal. Vi har sett detta i Delarka och Saltängen. Man ska därför inte stirra sig blind på den höga direktavkastningen. Den finns där av en anledning eftersom risken är hög. Bosjös enda hyresgäst är Ellos som väl å ena sidan inte borde missgynnas av e-handeln i pandemins spår men å andra sidan inte ska tas för given när Amazon ökar konkurrensen genom sin etablering i Sverige. Samtidigt har Bosjö länga kontrakt med Ellos som löper till och med den 31 oktober 2030 (distributionslokaler) och den 31 oktober 2032 (kontorslokaler). Därför är avtalsrisken lägre än i flera jämförbara enfastighetsaktier som ofta har kortare avtal.
Jag tog in aktien redan hösten 2016 eftersom det är en svensk kvartalsutdelare med hög direktavkastning (januari, april, juli, oktober). Avsikten var att då stora engångspositioner i Bosjö och Sydsvenska i kraft av sin dubbelt så höga direktavkastning jämfört med portföljen i stort skulle kickstarta ränta på ränta-effekten. Det har så här långt fungerat men jag ökar inte i aktierna längre till följd av den högra risken och aktien utgör ungefär 2 procent av portföljen exklusive Minesto. Ganska precis där jag ville vara efter fem år med sikte på 1 procent av portföljen om aktien finns kvar i portföljen efter tio år.
När det gäller fastighetsaktier har jag den lite udda inställningen att det som är absolut viktigast för mig är kontinuerliga och stabila hyresintäkter som ökar i lugn takt. Det kravet uppfyller Bosjö. Hyresintäkterna ökar med 1,9 procent både på det andra kvartalet och första halvåret jämfört med föregående år.
Det är också positivt att belåningsgraden minskar med 2 procent jämfört med ifjol men 57,4 procent är fortfarande en hög nivå jämfört med mer stabila fastighetsaktier som Castellum. Det finns alltså en betydande risk i aktien vid en nedskrivning av fastighetsvärdet i en fastighetskrasch.
Samtidigt är nyckeltalen i övrigt inte betryggande. Resultatet minskar jämfört med ifjol. En fotnot uppger att anledningen är en orealiserad värdeförändring på fastigheten. Nu har man bytt kalenderår och nästa värdering sker per 21 december i år. Som vi såg i Saltängen kan enfastighetsaktier påverkas starkt av sänkta fastighetsvärden varför jag gör en mental anteckning att följa upp detta extra noga i den första kvartalsrapporten 2021. Resultatet är på halvåret ensamt gott nog för att täcka mer än tre kvartalsutdelningar varför utdelningen inte är hotad av det svagare resultatet.
Mindre fastighetsaktier påverkas stort av enskilda byggnationer och underhållsarbete. Vi såg detta i mitt inlägg om Sydsvenska Hem i augusti. Inga väsentliga förändringar i byggnaden planeras dock framöver varför jag inför nästa års rapport kommer titta lite extra noga på att siffrorna kommer ifatt för det finns inga ursäkter till ett sämre resultat 2021 när hyresintäkterna alltså ökar och fastigheten är fullt uthyrd.
Eftersom de enda väsentliga intäkterna kommer från hyresgästens hyra bör man se enfastighetsaktier som en utdelningskupong utan utdelningstillväxt utöver sporadisk inflationsjustering. Det är ingen tillväxtaktie och du kommer inte slå index med en aktie som Bosjö i portföljen. Det enda övriga som kan driva kursen är om ränteläget ändras dramatiskt så att lån riskerar bli dyrare när de omförhandlas nästa gång eller om fastighetsvärdet förändras markant (se varnande exempel i Saltängen). Det senare är osannolikt då det ska till något extraordinärt om en stor lagerfastighet utanför Borås uppvärderas väsentligt.
Fastigheter brukar värderas med det standardiserade nyckeltalet EPRA NAV (se mitt inlägg om Cibus i juli för en mer ingående beskrivning). EPRA NAV ökar till 162,4 kronor för Bosjö under perioden vilket innebär att aktien just nu handlas till en rabatt på över 20 procent. Samtidigt brukar Bosjö handlas till en visst rabatt mot EPRA NAV till följd av den höga risken i att ha alla ägg i samma korg.
Min yield on cost i Bosjö är 8,9 procent. Det är egentligen huvudskälet till att det bär mig emot att växla till något annat. Så länge jag har en kursvinst på aktien är den ett bekvämt komplement i portföljen precis som var den ursprungliga tanken när jag ville kickstarta månadsutdelningen och direkt tog en stor position som jag sedan inte har ökat i. Dilemmat är att enfastighetsaktier, som vi har sett i Delarka och Saltängen, snabbt kan värderas ned i tider av motgångar. Därför är den höga utdelningen bedräglig. Samtidigt har jag redan fått över 40 procent av kapitalinsatsen tillbaka i utdelningar som i sin tur har återinvesterats i andra aktier och genom den höga direktavkastningen givit fin ränta på ränta-effekt. Därför har jag en slags fallhöjd. Gör ändå en mental notering att Bosjö kan vara ett alternativ att växla om det uppstår osedvanligt bra lägen i stabila aktier som Investor eller om jag behöver få loss mer kapital till att lösa in mina teckningsoptioner i Minesto till våren. Allt annat lika låter jag innehavet vara kvar.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar