Portföljutvärdering: fastighetssektorn

Nytt år och ett bra tillfälle att kritiskt analysera min portfölj och strategi med lite längre tidshorisont. Detta inlägg ingår i en serie där jag bryter ned portföljanalysen i mer hanterliga beståndsdelar. En sammanfattning om portföljen efter det gångna året hittar du här. Inlägg i serien är att betrakta som analys och självreflektion och bör inte läsas som finansiell rådgivning. Gör alltid din egen analys.

Har gjort en högst översiktlig utvärdering av mina fastighetsaktier och hur riskbilden ser ut.

Utgångsunkt är ungefärlig portföljandel när portföljen uppgår till en miljon kronor:

Realty Income 3,5 procent
Castellum 3,0 procent
Bosjö 2,5 procent
Hemfosa 2,5 procent
Sydsvenska hem 2,0 procent
Akelius pref 0,5 procent
Omega Healthcare 0,3 procent
Bonäsudden 0,1 procent
Pioneer pref 0,1 procent
Saltängen 0,1 procent

Totalt 14,6 procent

Mina fastighetsaktier skulle om jag inte ökar och kursutvecklingen som helhet är ungefär oförändrad utgöra en sjundedel av portföljen. Jag vill egentligen inte ha en alltför stor exponering mot fastighetssektorn eftersom det finns risker om bomarknaden fortsätter nedåt och räntan stiger. Är därför ganska nöjd med den balans jag har nu. Det är en ganska tacksam sits att jag egentligen inte behöver öka i någon av fastighetsaktierna det kommande året.

Castellum är jag lite småförsiktig med. Det är ett fint företag med en exceptionell historik men jag tror att de kommer få svårare att uppvisa lika fina resultat i framtiden där hyresintäkter och tillväxtregioner kring mellanstora städer blir allt viktigare. Just nu tycker jag att aktien är lite dyr och kommer antagligen avvakta vårutdelningen innan jag ökar.

Hemfosa avvaktar jag av ett annat skäl. Det har talats en tid om att aktien ska delas upp i två delar. Där är det den defensivare delen med samhällsfastigheter som jag är mest intresserad av. Därför planerar jag avvakta. Kanske blir det så att jag flyttar över hela innehavet i den senare delen.

Akelius pref vill jag skala upp till någonstans mellan 2 till 3 procent av portföljen. Jag tycker dock att den har varit lite väl dyr det senare året. Det är dock motiverat eftersom företagets rating har förbättrats senaste året. Bonäsudden tittar jag på att försöka skala upp till 0,5 procent vilket skulle motsvara ungefär 50 aktier. När det gäller enfastighetsaktierna är jag lite mer försiktig med att ta in nya eller större innehav. Det är en risk som jag inte behöver just nu eftersom genomsnittsutdelningen är god nog. Delarka är jag glad att jag sålde och mycket riktigt har aktien också tappat 5 procent sedan jag sålde. Pioneer pref funderar jag också på att sälja mest för att den i ärlighetens namn inte längre tillför portföljen så mycket. Bättre att öka i något av de större innehaven istället. Saltängen har jag en låg GAV i så den lilla skvätten som är där får vara kvar tills vidare.

Sydsvenska Hem vill jag nog vara lite försiktig med eftersom rapporterna var lite svajiga under det första året. Senaste rapporten såg bättre ut och utdelningen har också höjts vilket innebär att jag plötsligt har en YOC över 7 procent. Aktien har stigit med 6 procent så här blir det som planerat helt enkelt att vänta ut våren, kommande rapport och ta en titt till sommaren på om jag vill öka eller inte.
Avsikten med både Sydsvenska Hem och Bosjö var att kickstarta portföljens genomsnittliga utdelning. Det syftet är nu uppnått och portföljandelarna börjar äntligen bli hanterbara. Därför tänker jag istället leta efter diversifiering och riskspridning.

Omega Healthcare är en historia för sig. Jag var medveten om att risken är mycket hög just nu både ekonomiskt och juridiskt. Aktien handlades till en YOC runt 10 procent och jag tog en liten chansning med en avvägd liten engångspost. Här kommer jag inte öka. Som jag ser det är den värd att behålla så länge de klarar att upprätthålla utdelningarna. Det är den typen av aktie som jag har på prov över de kommande fem åren men kanske säljer av på sikt till förmån för något säkrare.

Det som jag är mest kluven till är istället hur stor andel jag ska ha i Realty Income. Jag har ökat kontinuerligt och ordentligt eftersom jag vill ha en stor andel månadsutdelare. Nu ökade jag igen i veckan och överväger ytterligare ett köp i januari. Kursutvecklingen är dock inget vidare varför jag funderar på om jag inte borde vara lite försiktig med att inta en alltför stor portföljandel. Någonstans tänker jag ändå att 5 procent av portföljen vid ett värde av en miljon inte är orimligt eftersom det ger en fin grundplåt på längre sikt. Därefter kan jag öka lite försiktigare. En liten dröm är att kunna ha en såpass stor andel månadsutdelare att månadsutdelarnas utdelning ensam ska kunna vara såpass hög att jag kan öka bara genom utdelningen. Jag skulle behöva ett 3-4 ggr stort innehav för att utdelningen ska kunna räkna till att köpa en ny aktie varje månad. Min målsättning att diversifiera och identifiera en ny månadsutdelare står fast. Northwest Healthcare fortsatt på bevakning men tycker kurs- och valutarisken är väl hög just nu. Kontentan blir att jag kommer fortsätta öka i Realty Income så länge aktien handlas till en YOC runt 5 procent vilket motsvarar cirka 51 USD/aktie.

Sammanfattningsvis var genomgången ganska betryggande såtillvida att jag  får svart på vitt att andelen fastighetsinnehav inte är så hög som jag befarade. Jag tycker också att spridningen är rätt god. Ingen aktie utgör mer än 3 procent av portföljen. Jag undviker boutvecklarna och de mer spekulativa aktierna (ok, Omega Healthcare är högrisk). Jag har dessutom en viss spridning mellan olika typer av fastighetsinvesteringar där Akelius och Realty är exponerade i hög grad utanför Sverige vilket minskar sårbarheten om det skulle bli alltför illa i sektorn här.

Jag behöver egentligen inte öka i fastighetsaktierna det kommande året om inga sällsynt fina köplägen uppstår vilket är en minst sagt bekväm sits. Utgångspunkten är därför att sitta lugnt i båten. Akelius och Bonäsudden kommer jag dock titta på om jag kan skala upp något under 2018.