Inlaga till diskussionen om amorteringskravet

Diskussioner om fastighetsmarknaden har verkligen tagit fart under hösten. Eftersom jag har kommenterat lite i bloggsfären och twitter tänkte jag att det kan vara på sin plats att utveckla i ett fördjupat blogginlägg. Detta blir därför en ovanlig nationalekonomisk inlaga där bloggen annars främst fokuserar på aktiesparande.

OBS! Denna block är inte politisk och definitivt inte partipolitiskt. Detta inlägg ska därför främst läsas som en inlaga i den nationalekonomiska diskussionen i frågan för att belysa att förslaget kan ha märkliga och oförutsedda sidoeffekter. Nu bör även reserveras för att det kanske finns undantag i amorteringskravet som har förbigått mig och att jag är ganska ytligt insatt i frågan.

Jag har skrivit om begreppet sparkvot många gången på bloggen men detta torde bli första gången begreppet skuldkvot gör entré! En bärande del i förslagen om amorteringskrav är nämligen att det ska införas restriktioner om du har lån som överstiger mer än 4,5 gånger din inkomst. Konkret föreslår Finansinspektionen att den som har lån som överstiger 70 procent av köppriset för bostaden ska amortera 3 procent årligen intill brytgränsen är nådd. Missförstå mig nu inte, jag tycker att det är lysande att man styr upp fastighetsmarknaden och ju fler som köper bostäder på sundare premisser snarare än belånar sig upp över öronen, desto bättre för oss alla! Där jag tycker att det blir knasigt är att amorteringskravet är ett trubbigt instrument som riskerar innebära en onödigt stor nedkylande effekt också för dem som har en god ekonomi. Belyser med ett fiktivt exempel som ligger nära mina förutsättningar men för enkelhets skull är avrundat till mer illustrativa belopp.

Jag har en bruttoinkomst som är ett par snäpp över en men ändå relativt nära en svensk medianinkomst. Eftersom jag är en ekonomiskt framsynt person har jag gnetat ihop två årslöner på banken avsedda just som insats till ett framtida bostadsköp. Ponera för exemplets enkelhet att det motsvarar cirka 750 000 kronor och att 4,5 ggr min bruttoårsinkomst motsvarar 2 miljoner kronor.

Vad skulle då detta innebära för mina möjligheter att beviljas lånelöfte för och köpa en bostad?

Om jag ska slippa amorteringskravet om 3 procent per år behöver jag betala minst 30 procent av min bostad kontant. Det innebär i så fall att jag högst kan köpa en bostad för 2,5 miljoner kronor.

Nu till vad själva exemplet illustrerar: jag är miljonär med en samlad förmögenhet nära 1,5 miljoner kronor, utöver CSN helt lånfri. Ändå kan inte ens jag utan besvär köpa en bostadsrätt för 3 miljoner.

Vi tar det igen: mina samlade kapitaltillgångar motsvarar alltså halva inköpspriset för min fiktiva bostadsrätt men ändå är det inte en självklarhet att jag kommer köpa bostaden eftersom alternativkostnaden är onödigt hög. Men har jag då inte råd att amortera 3 procent per år? Jodå, med min sparkvot är det naturligtvis inga problem. Var det blir skevt är att jag i praktiken måste sälja inkomstgenererande aktier vars nettoutdelning överstiger bolåneräntan alternativt avstå från att fortsätta spara i nya aktier för att istället spara genom att amortera. Detta är naturligtvis ett lyxproblem eftersom min bank, bortom kravmallarna, vet att jag är en solid kund varför jag kan förhandla till mig en minst sagt förmånlig lånränta.

Men vad som är väsentligt är att om man drar resonemanget ett steg längre är det lätt att inse att de allra flesta individer inte har kapitaltillgångar som täcker halva inköpspriset för deras bostadsrätt. Det är därtill relativt ovanligt att ens ha kapitaltillgångar nog för att täcka mer än 10-15 procent kontant. Vad amorteringskravet därigenom indirekt illustrerar är hur övervärderad bomarknaden är.

Den som tänker ytterligare ett steg inser snabbt att när även välbeställda personer utan ekonomiska svårigheter tvingas amortera sker det till en alternativkostnad. Antingen säljer de helt enkelt aktier för att direkt betala 30 procent av bostadens värde eller så avstår de helt enkelt från ytterligare aktieköp och övrig konsumtion. Om allt fler personer hamnar i denna sits är det lätt att inse att balansen mellan utbud och efterfrågan på Stockholmsbörsen kommer förändras i riktning säljarnas fördel. Vi riskerar alltså inte bara en prisnedgång på fastighetsmarknaden utan även på aktiemarknaden.

Jag tycker att professor Harry Flam gör en klok reflektion när han i upprepade medieinlagor noterat att amorteringskravet söker påverka mängden bostäder på marknaden (kvantifieringen) medan ränteavdraget snarare påverkar priset (lånekostnaden). Att påverka ränteavdraget skulle således vara mer neutralt och i högre grad lämna åt individen att själv bestämma hur hög skuldkvot man vill ha. Att sänkningar i ränteavdraget, oavsett om det gäller procentsats eller tak, dessutom har en positiv effekt på statsbudgeten är också en inte oviktigt fördel jämfört med amorteringskravet.