Emission i Serneke - Balder garanterar Karlatornet

Det har surrats ett tag och funnits signaler på att byggarbetet Karlatornet påbörjas igen ute på Hisingen. Idag kom beskedet att Balder med Erik Selin går in och garanterar projektet. Därmed ökar Balder sin ägarandel i Serneke till 8,2 procent. Utöver en företrädesemission garanteras Balder även 50% av aktierna i Sernekes Joint Venture-bolag och går in med 3,2 miljarder kronor i utbyte mot byggrättigheter i tio projekt om 100 000 kvadratmeter. I tillägg till emissionen löser Serneke även finansiering genom Nordea om 3 miljarder kronor.

För oss småägare innebär nyemissionen konkret att vi erbjuds att teckna 1 aktie för 53 kronor för varje 7 aktier vi äger idag. Avstämningsdatum är den 28 december och teckningsperioden pågår mellan den 30 december och den 13 januari 2021. Emissionen innebär en utspädning om 12,5 procent exklusive den del av vinst i Karlastadenprojektet som tillfaller Balder.

Normalt brukar aktiekursen röra sig ned mot emissionskursen i nyemissioner men det är ingen självklarhet att vi går hela vägen ned till 53 kronor dagens röriga handel till trots. Jag ska försöka reda ut varför nedan.

Karlatornet och Karlastaden (pressbild Serneke)

Fullt färdigställt förväntas Karlatornet efter projektutgifter ge nettointäkter på 0,9 miljarder kronor. Det kan ställas mot ett börsvärde i skrivande stund på 1,8 miljarder kronor. Det innebär att Karlatornetprojektet ensamt kan bära halva börsvärdet, och mer än så efter dagens kursnedgång.

Nu ska man ha brasklappen att det förstås förutsätter att det inte blir ytterligare förseningar (nu planeras inflyttning först under andra halvåret 2023) eller svårigheter att sälja och realisera affären i en tillräckligt stor del av lägenhetsförsäljningarna. Men den dag Karlatornet- och Karlastaden-projekten realiseras i intäkter värderas Serneke till ett P/E-tal som är löjligt mycket lägre än konkurrenterna i byggsektorn. Klarar företaget att återgå till historiska vinstnivåer exklusive enskilda större projekt i åtminstone spannet 4-10 kronor per aktie (efter utspädning) är det uppenbart att aktien åtminstone inte kan sägas vara dyr men att marknaden samtidigt prisar in den höga risken Karlatornetprojektet fortsatt innebär och antagligen även är fortsatt skeptisk till underliggande lönsamhet i den löpande verksamheten.

Den stora förtjänsten för Serneke ligger i omkringliggande Karlastaden. Som jag ser det innebär det hela att om Serneke nu lyckas ro i hamn Karlatornet och Karlastaden-projekten på 3-5 års sikt är dessa i sig på tillräckligt för att motivera nuvarande börsvärde. Det är samtidigt oklart i vilken omfattning Karlastaden påverkas av affären med Balder. Skrivningen om tio projekt om 100 000 kvadratmeter och ett värde om 3,2 miljarder antyder att några av dessa rätter rimligen ingår i affären vilket vore en bra deal för Erik Selin och Balder. Det vore underligt om han inte skulle förhandla till sig några av dessa och Selin har i pressmeddelandet kommenterat de 1 400 hyresrätter och 12 000 kvadratmeter kommersiella fastigheter som Balder kommer över genom dealen. Ola Serneke har i intervjuer tidigare i höst också talat om att man tittar på helhetslösningar för de olika rättigheterna och objekten i området. Det finns en del oklarheter här som behöver redas ut för att få en tydligare bild kring kvarstående lönsamhet i Karlastadenprojekt och projektportföljen i stort och Erik Selin framstår som den stora vinnaren i den här affären då Serneke i praktiken tar större del av risk och kostnad för projektet.

Det viktigaste är  dock att risken för Serneke genom affären minskar väsentligt. Företaget blir genom affären av med risken att sitta fast med stora utgifter för sitt skyskrapeprojekt. Risken återgår liksom före pandemin istället till eventuella fortsatta förseningar eller strul med försäljning av bostäder. Eftersom de flesta redan är sålda, oaktat rättsprocesser till följd av förseningarna, landar jag ändå i att det inte går att se det på något annat sätt än att risken har blivit väsentligt lägre i Serneke idag än vad den var för några månader sedan. Ja, det sker på bekostnad av lönsamheten där Erik Selin och Balder är den stora vinnaren.

Jag tycker dock att Balder och Selin, som sedan tidigare redan ägde cirka 3,1 procent av aktierna, är en sund långsiktig samarbetspartner. När pandemin bröt ut och Oaktree avbröt köpet av 80 procent av rättigheterna i Karlatornet stod det klart att Serneke inte precis hade ett glimrande förhandlingsläge och var under press att slutföra en affär med en finansiär för att inte äventyra företaget. Att betydande delar av finansieringen sker genom emission av aktier tycker jag också är sunt då det på sätt och vis innebär att vi småägare också får vår del av kakan, utspädning till trots, om de bägge storprojekten på Hisingen lyckas.

Jag ska ändå erkänna att jag har blivit allt mer kluven till Serneke med tiden framförallt på grund av svårigheten att uppvisa lönsamhet över tid i den löpande verksamheten där de senaste kvartalens rapporter, även före pandemin, inte har varit någon munter läsning. Det skaver helt enkelt en aning att grundverksamheten framstår som svajig även om företaget har haft en fin förmåga att dra in kulorna genom storaffärer som tidigare försäljningen av Säve flygplats till Castellum. Samtidigt har jag som motiverat ovan bibehållit mitt långsiktiga innehav helt enkelt eftersom värdet i Karlaprojekten är såpass stort att det ensamt räcker för att försvara nuvarande aktiekurs vilket ger en viss uppsida.

Men jag har umgåtts med tanken att sälja halva eller hela långsiktiga innehavet för att lösa in Minestooptioner till valborg. Då utifrån principen att frigöra till aktier med större långsiktig tillväxtpotential. Nu blir nästa Sernekerapport desto viktigare som beslutsunderlag och jag kommer särskilt titta på lönsamheten i den löpande verksamheten. Förhoppningsvis blir den tydligare redovisad när Serneke nu under hösten har renodlat verksamheten genom att tydliggöra affärsområden för löpande verksamhet och större investeringar separat vilket kommer öka transparens för aktieägarna.

53 kronor per aktie är givet ovan dock ett såpass bra pris att det vore direkt oklokt att inte teckna då aktien sannolikt ska vara värd långt mer vid ett lyckad färdigställande och försäljning av Karlatornet med påföljande realisering av Karlastaden. Det är några år bort men såvida jag inte behöver kapital gör jag ändå en notering att jag nog gör klokt i att sitta lugnt i båten ett tag till. Men som sagt: att granska lönsamhet i den underliggande verksamheten i kommande kvartalsrapporter kommer bli viktigt för mig.

Därför har jag tålamod ytterligare en tid och avvaktar hur det här fortlöper. Jag tror inte vi får någon utdelning i vår givet de höga utgifterna just nu men utesluter inte att de kan komma dela ut 4-5 kronor per aktie igen om ett par år precis som för något år sedan. Skulle de klara det är det försvarbart att behålla.

OBS! Serneke är en aktie förenad med en relativt hög risk. Även om dagens emission minskar kapitalrisken kvarstår väsentliga risker i Karlatornetprojektet som beskrivits ovan samtidigt som Serneke i nuläget inte rapporterar vinst. Detta inlägg ska därför inte läsas som finansiell rådgivning eller rekommendation. Du är själv ansvarig för dina investeringsbeslut och bör göra din egen analys.